공유물분할청구 — 함께 가진 부동산, 어떻게 나누나

상속을 받거나 여럿이 함께 사들이면서 하나의 부동산을 공유하게 되는 일이 많습니다. 처음에는 문제가 없다가도, 팔자는 사람과 갖고 있자는 사람의 뜻이 엇갈리면 공유는 곧 분쟁이 됩니다. 이때 공유관계 자체를 끝내는 길이 공유물분할입니다. 핵심을 정리합니다.

공유와 공유물분할청구권

공유는 여러 사람이 하나의 물건을 지분으로 함께 소유하는 형태입니다(민법 제262조). 각 공유자는 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있지만, 공유물 전체의 관리·처분에는 다른 공유자와의 합의가 필요하기 때문에 의견이 갈리면 교착에 빠지기 쉽습니다.

그래서 민법은 각 공유자가 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다(제268조). 다만 공유자들끼리 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 이 약정은 갱신할 수 있습니다(갱신한 날부터 다시 5년을 넘지 못함). 이런 분할금지 약정이 있으면 그 기간 동안에는 분할이 제한됩니다.

먼저 협의, 안 되면 재판

분할은 공유자 전원의 협의에 의한 분할이 우선입니다. 전원이 합의하면 방식에 큰 제한이 없습니다. 그러나 협의가 성립하지 않을 때 비로소 공유물분할청구의 소를 제기해 법원의 판단을 받게 됩니다(제269조).

이 소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 소송이라는 점이 중요합니다. 일부만 빼고 진행할 수 없으므로, 분할을 구하는 사람은 나머지 공유자 전부를 상대방으로 삼아야 합니다.

재판상 분할의 방법

법원이 분할을 명할 때의 방법에는 몇 가지가 있습니다.

원칙은 현물분할입니다. 그러나 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 경매를 명하여 대금을 나눌 수 있습니다(제269조 제2항). 판례는 여기서 더 나아가, 공유관계와 이용현황 등을 고려해 일부 현물분할에 가액정산을 더하거나, 한 사람에게 전부를 귀속시키고 나머지에게 그 지분의 가액을 보상하게 하는 전면적 가액보상 방식도 사정에 따라 인정합니다.

실무에서 무엇을 챙겨야 하나

분할의 결과는 지분 비율, 토지의 모양과 이용현황, 건물의 존재 여부 등에 따라 크게 달라집니다. 특히 경매를 통한 대금분할은 시세보다 낮은 가격에 처분될 위험이 있어, 결과적으로 협의분할이나 지분 매매가 더 유리한 경우도 많습니다. 그래서 소송에 앞서 협의의 여지를 충분히 따져 보는 것이 좋습니다.

상속이 얽혀 있다면 절차의 구별도 필요합니다. 상속재산을 둘러싼 분할은 일차적으로 상속재산분할의 문제이고, 공유물분할과는 절차가 다릅니다. 어느 길로 가야 하는지부터 정확히 가린 뒤, 지분과 현황을 바탕으로 가장 유리한 분할 방식을 설계하는 것이 바람직합니다.

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