경계측량 분쟁 — 경계측량법·민법 제237조와 경계 침범의 5단계 대응

부동산 시리즈 3편

부동산 시리즈 3편

담장이나 벽, 건물이 경계를 넘었다는 이웃 간 다툼은 송파·강동의 단독·다세대주택에서 정말 흔합니다. 감정이 상하기 쉬운 데다 측량까지 얽혀 오래 끄는 경우가 많습니다. 아래에서는 경계를 어떻게 확정하는지, 침범된 소유권을 어떻게 배제하는지, 경계 변경은 어떤 절차를 밟는지를 민법 제237조·제240조와 함께 차례로 보겠습니다.

이 글은 부동산 시리즈 3편입니다. 1편(보증금 반환)·2편(임대차 명도) 후속.

1. 법적 기초 — 민법 + 공간정보관리법

1-1. 민법 제237조 (경계표·담의 설치권)

인접 토지 소유자는 통상의 경계표·담의 설치에 협력할 의무가 있으며, 비용은 절반씩 부담합니다(공유). 협의가 안 되면 가정법원이 아닌 민사법원의 심판으로 정합니다.

1-2. 민법 제240조 (수지·목근의 제거권)

이웃 토지의 나무 가지·뿌리가 본인 토지로 침입하면 제거 청구 가능. 다만 즉시 절단은 위법 — 청구 → 거부 시 절단 가능.

1-3. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 (구 지적측량법)

경계점·경계선은 지적공부에 등록되며, 측량은 한국국토정보공사(LX)의 측량 또는 지적측량업자의 측량으로 확정.

1-4. 민법 제213조·제214조 (소유권에 기한 물권적 청구권)

경계 침범 시 방해 배제·소유권 반환 청구 가능. 시효는 없으나 점유취득시효(20년) 위험.

2. 5단계 대응 SOP

2-1. 1단계 — 사실관계 확인·자료 보존

• 본인 토지·이웃 토지의 등기부등본·지적도·토지대장·임야도 발급
• 현장 사진·동영상 (담장·벽·건물의 경계 침범 현황·이웃과의 대화 기록)
• 과거 매매·증여·상속 시점의 경계 자료 (양수인 인지 여부)

2-2. 2단계 — 경계측량 의뢰 (LX 또는 지적측량업자)

• LX 의뢰 — 한국국토정보공사 (kcsc.or.kr) · 평균 7~14일
• 지적측량업자 — 민간 측량회사 · 비용 약 30~50만 원
• 결과 — 경계점 표시·경계 침범 면적 확인

2-3. 3단계 — 이웃과 협의·내용증명

측량 결과를 근거로 이웃과 협의. 협의 불가 시 변호사 통한 내용증명:

• 침범 부분 철거·반환 요구
• 협의 시한 (통상 14~30일)
• 미이행 시 소송 예고

2-4. 4단계 — 경계확정 소송 또는 방해배제·반환 청구 소송

• 경계가 불분명 — 경계확정의 소 (민사법원)
• 경계 침범 명확 — 방해배제·소유권 반환 청구 (민법 제214조)
• 손해배상 병행 (사용·수익 침해)

2-5. 5단계 — 강제집행·등기 정리

판결 확정 후 침범 부분 철거·인도 강제집행. 등기부 경계 변경이 필요한 경우 분필·합필 등기 절차.

3. 점유취득시효의 위험 — 민법 제245조

이웃이 경계를 넘은 부분을 20년간 평온·공연하게 점유하면 점유취득시효로 소유권 취득(민법 제245조 제1항). 등기부취득시효는 10년.

따라서 경계 침범을 방치하면 안 됩니다. 의심되는 시점에 측량·내용증명·소제기 등의 조치로 시효를 중단해야 합니다.

4. 자주 받는 질문

Q. 측량 결과 이웃 담장이 본인 토지로 30cm 들어와 있습니다. 어떻게 합니까? A. 우선 내용증명으로 철거·반환 요구. 협의 실패 시 민법 제214조 방해배제 청구 소송. 침범 부분 사용에 대한 부당이득 반환도 청구 가능.

Q. 측량 비용은 누가 부담합니까? A. 협의로 정함이 원칙. 본인이 우선 부담 후 소송 승소 시 패소자에게 청구 가능 (소송비용에 포함).

Q. 경계 침범 후 20년이 지났다면 되찾을 수 없습니까? A. 점유취득시효가 완성되면 등기까지 거치면 소유권 이전이 가능합니다(민법 제245조). 다만 평온·공연 요건이 다툼 영역이라 변호사 검토 권장.

Q. 단순 나뭇가지가 본인 토지로 넘어왔습니다. A. 민법 제240조에 따라 이웃에게 제거 청구. 청구 후 거부하거나 무대응 시 자력 절단 가능. 즉시 절단은 위법 위험.

5. 본 사무실의 경계측량 사건 진행 방식

송파·강동·광진·성동의 경계측량 사건은 서울동부지방법원 민사부에서 처리되며, 다음을 제가 보전부터 집행까지 직접 진행합니다.

• 등기부·지적도·임야도 검토
• LX·지적측량업자 측량 의뢰 동행
• 내용증명 발송 (변호사 명의)
• 경계확정·방해배제·반환 청구 소송 진행
• 부당이득·손해배상 병행 청구
• 판결 확정 후 강제집행·등기 정리

임차권 보전부터 강제집행까지 제가 끝까지 진행합니다합니다.

사무장 없이 변호사가 직접 진행합니다.