상가 권리금, 떼이지 않으려면 — 회수기회 보호와 손해배상

장사를 접으면서 다음 사람에게 권리금을 받아 나가려는데, 임대인이 "나가는 건 좋은데 새 사람은 내가 정한다", "이 자리는 비워라"며 가로막는 일이 있습니다. 수천만 원, 때로는 억대의 권리금이 걸린 문제입니다. 다행히 2015년부터 상가건물 임대차보호법은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 법으로 보호하고 있습니다.

권리금 회수기회 보호란 (상가임대차법 제10조의4)

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 임차인이 권리금을 받는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는 안 됩니다. 이를 어겨 임차인에게 손해가 생기면 임대인은 손해를 배상할 책임을 집니다.

중요한 전제가 있습니다. 보호를 받으려면 임차인이 신규임차인을 실제로 '주선'해야 합니다. 즉 권리금을 주고 들어올 사람을 구해 임대인에게 데려가는 행위가 있어야 하고, 그 사람과의 권리금 계약 정황도 있어야 합니다. 막연히 "권리금을 못 받았다"는 것만으로는 부족합니다.

임대인의 '방해'는 어떤 모습인가 — 네 가지 유형

법은 다음과 같은 임대인의 행위를 방해로 봅니다(법 제10조의4 제1항).

• 신규임차인에게 임차인이 권리금을 요구하거나 권리금을 받는 것을 방해하는 행위
• 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 신규임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위(사실상 거래를 깨는 효과)
• 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위

임대인이 정당하게 거절할 수 있는 경우

물론 임대인에게도 방어권이 있습니다. 다음과 같은 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다(법 제10조의4 제2항).

• 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 신규임차인이 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우
• 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등

결국 "임차인이 제대로 주선했는가"와 "임대인의 거절에 정당한 사유가 있는가"가 사건의 승부처입니다.

얼마를 받을 수 있나 — 손해배상의 한도

손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(법 제10조의4 제3항). 실제 권리금 액수는 감정 등을 통해 산정하며, 임대인의 방해와 임차인의 손해 사이에 인과관계가 인정되어야 합니다.

시한 — 종료 후 3년

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(법 제10조의4 제4항). 그리고 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금 액수와 무관하게 적용되므로(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항), 보증금·차임이 큰 상가라고 보호에서 빠지는 것이 아닙니다.

임차인이 챙겨야 할 것 — 증거

• 신규임차인과의 권리금 계약서 또는 그에 준하는 합의 정황
• 임대인에게 신규임차인을 주선한 사실(문자·이메일·내용증명 등). → 내용증명으로 주선 사실과 임대인의 거부를 기록해 두면 강력한 증거가 됩니다.
• 임대인의 거절·방해 정황(고액 차임 요구 문자 등)
• 권리금 산정을 위한 시설·매출 자료

요점만 추리면

상가 권리금은 떼이는 것이 당연한 돈이 아니라, 법이 회수 기회를 보호하는 권리입니다. 핵심은 ① 임차인이 신규임차인을 실제로 주선하고, ② 그 사실과 임대인의 방해를 증거로 남기는 것입니다. 손해배상은 종료 후 3년 안에 청구해야 하고, 보증금이 크다고 보호에서 빠지지 않습니다. 임대인이 새 임차인을 가로막아 권리금을 못 받게 됐다면, 주선·방해의 증거부터 정리해 대응을 설계받으시기 바랍니다.

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