전세보증금 못 받을 때 — 단계별 대응

계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 새집 잔금은 치러야 하고, 마음은 급합니다. 이럴 때 순서를 알고 움직이는 것이 가장 중요합니다. 특히 "보증금을 못 받았는데 이사부터 가 버리는 것"은 가장 위험한 실수입니다. 보증금을 지키는 권리(대항력·우선변제권)가 사라질 수 있기 때문입니다.

먼저 — 내 보증금을 지키는 두 권리

임차인이 보증금을 지키는 힘은 두 가지에서 나옵니다. 대항력은 주택을 인도받고(이사) 전입신고를 하면 그 다음 날부터 생기며, 집이 다른 사람에게 넘어가도 임차권을 주장할 수 있게 합니다. 여기에 계약서에 확정일자까지 받아 두면, 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 이 두 가지가 갖춰져 있어야 이후 모든 회수 절차가 힘을 받습니다.

보증금을 못 받았을 때 — 단계별로

보증보험에 들어 두었다면 — 더 빠른 길

전세보증금반환보증(HUG·SGI 등)에 가입돼 있다면, 집주인을 상대로 한 소송·경매 없이 보증기관을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 가입 여부와 보증 조건(이행청구 시기·요건)을 먼저 확인하는 것이 회수의 지름길입니다.

집이 경매로 넘어갔다면

이미 그 주택이 경매에 들어갔다면, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 매각대금에서 보증금을 받을 수 있습니다. 일정 요건을 갖춘 소액임차인은 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받는 최우선변제도 있습니다. 다만 선순위 근저당 등 권리관계에 따라 실제 회수액이 달라지므로, 등기부와 권리 순위를 따져 대응 전략을 세워야 합니다.

정리 — 순서와 타이밍이 전부다

핵심은 ① 대항력·우선변제권을 지키고(이사 전 임차권등기) ② 내용증명으로 분명히 한 뒤 ③ 소송·지급명령으로 집행권원을 잡고 ④ 경매·배당 또는 보증기관으로 회수하는 것입니다. 보증보험 가입 여부, 등기부 권리관계, 이사 일정에 따라 최적의 순서가 달라지므로, 이사 가기 전에 한 번 점검받으시길 권합니다.

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