전세사기, 계약서만 써준 공인중개사도 책임지나 — 중개사의 과실 방조

전세사기 피해 상담에서 자주 듣는 말이 있습니다. "계약할 때 그 부동산에 분명히 공인중개사가 있었는데, 막상 따져보니 '나는 중개한 적 없다'며 발을 뺍니다." 사기를 친 일당은 이미 잠적했거나 갚을 능력이 없는 경우가 많아, 피해자로서는 그 자리에서 계약서에 도장을 찍어 준 공인중개사에게 책임을 묻고 싶은 것이 당연합니다. 그런데 정말 그게 가능할까요?

이번 대법원 판결은 그 가능성을 정면으로 열어 두었습니다.

어떤 사건이었나

한 일당이 가짜 임차인을 모집하고 전세계약서 등을 위조한 뒤, 이를 근거로 금융기관에서 전세보증금 담보 대출을 받아 챙기는 수법으로 대출금을 편취했습니다(이들은 이미 유죄가 확정되었습니다). 문제는 그 과정에서 공인중개사가 한 일이었습니다. 이 공인중개사는 거래를 실제로 중개하지 않았으면서도, 일당 중 한 사람이 쌍방 대리인 행세를 하며 건넨 말만 믿고 전세계약서를 작성해 교부해 주었습니다.

피해를 본 측은 이 공인중개사를 상대로, 그의 행위가 대출금 편취를 도운 것이라며 손해배상을 청구했습니다. 그러나 원심(2심)은 공인중개사의 중개상 과실이나 그 과실과 손해 사이의 인과관계를 인정할 증거가 부족하다고 보아 청구를 받아들이지 않았습니다.

대법원의 판단

대법원은 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 핵심 논리는 두 갈래입니다.

1. 과실에 의한 방조도 공동불법행위가 된다

여러 사람이 함께 타인에게 손해를 가하는 공동불법행위(민법 제760조)는, 가해자들 사이에 사전 공모나 공동의 인식이 없더라도 객관적으로 행위가 서로 관련되어 손해가 발생하면 성립합니다. 그리고 같은 조 제3항의 '방조'는 불법행위를 쉽게 해 준 직접·간접의 모든 행위를 가리키는데, 형법과 달리 손해 전보를 목적으로 하는 민법에서는 고의가 아닌 과실에 의한 방조도 가능합니다. 즉 사기를 도울 의도가 없었더라도, '불법행위에 도움을 주지 않아야 할 주의의무'를 어긴 과실이 있으면 방조가 인정될 수 있다는 것입니다.

2. 중개하지 않은 거래의 계약서를 함부로 써 주어서는 안 된다

공인중개사법은 개업공인중개사가 중개가 완성된 때에만 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 정하고 있습니다(제25조 제3·4항, 제26조). 따라서 중개를 하지 않았는데도 함부로 계약서를 작성·교부해서는 안 됩니다. 대법원은, 개업공인중개사가 자신의 중개로 계약이 체결되지 않았는데도 거래계약서를 작성해 실제 거래당사자가 아닌 사람에게 교부하면, 제3자가 그 계약서를 진실한 것으로 믿고 거래할 가능성이 있음을 그 중개사로서는 충분히 짐작할 수 있다고 보았습니다.

이 법리에 비추어, 대법원은 중개행위 없이 전세계약서만 작성해 건넨 공인중개사의 행위가 공인중개사의 주의의무를 위반한 것이고, 이로 인해 가짜 임차인에게 대출이 실행되어 피해가 발생했으므로, 이는 일당의 편취 범행을 용이하게 한 방조로 평가할 수 있다고 판단했습니다.

실무에서 무엇을 의미하나

전세사기 피해자의 입장에서 보면, 책임을 물을 상대가 사기 일당 한 곳으로 좁혀지지 않는다는 뜻입니다. 직접 중개하지 않았다는 이유로 발을 빼던 공인중개사라도, '중개 없이 계약서를 작성·교부한' 행위 자체가 주의의무 위반이자 과실 방조로 평가될 수 있어, 손해배상 청구의 대상이 될 수 있습니다. 사기범이 잠적하거나 무자력인 경우가 많은 현실에서, 실제 회복 가능성을 한 단계 넓혀 주는 판단입니다.

반대로 공인중개사의 입장에서는 경고로 읽어야 합니다. 누군가의 부탁으로 — 설령 속아서라도 — 자신이 중개하지 않은 거래의 계약서를 작성해 건네는 순간, 그 문서가 일으킬 피해에 대해 책임을 질 수 있습니다. '도움을 준 것뿐'이라는 변명은 통하지 않습니다.

다만 방조 책임이 인정되더라도 배상 범위는 위법행위와 상당인과관계가 있는 손해에 한정되고, 피해자 측의 확인 소홀이 있으면 과실상계로 조정될 수 있습니다. 결국 사실관계의 입증이 결론을 가릅니다.

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