변호사가 본 전세 사기 대응법의 최근 변화

2023년 특별법 시행 — 무엇이 달라졌나

전세 사기 피해가 사회적 문제로 부각된 2022~2023년 이후, 정부는 전세사기피해자 지원에 관한 특별법(이하 '특별법')을 2023년 6월에 시행했습니다. 이 법은 한시법으로 운영되고 있으며, 그 사이 여러 차례의 개정을 거쳐 피해자 범위·지원 내용이 확대되어 왔습니다.

실무 변호사로서 본 특별법은 두 가지 측면에서 의미가 있었습니다. 하나는 피해자의 지위가 처음으로 명문화되었다는 점, 다른 하나는 경매·공매 과정에서 임차인이 우선 매수할 수 있는 권리가 신설되었다는 점입니다.

실무 현장에서 가장 큰 변화 — 우선 매수권

특별법 제20조가 신설한 우선매수권은 피해자로 결정된 임차인에게 매각 기일에 매각 부동산을 우선 매수할 권리를 부여합니다. 그 전까지는 임차인이 보증금을 받지 못한 채 경매가 진행되어 새 매수인에게 거주지가 넘어가는 경우가 많았는데, 우선매수권은 임차인이 본인이 살던 집을 일정한 조건 아래 본인이 다시 매수할 수 있게 합니다.

본 사무실에서도 우선매수권을 활용한 사건이 시행 후 점차 증가하고 있습니다. 다만 다음 두 가지는 의뢰인이 미리 알아두실 필요가 있습니다.

• 매수 자금이 필요하다 — 우선매수권은 권리이지 매수 자금 면제가 아닙니다. 매수 자금 마련 방안(LH 매입·금융 지원)을 함께 검토해야 실제 활용 가능합니다.
• 피해자 결정이 선행되어야 한다 — 국토교통부의 피해자 결정이 있어야 우선매수권 행사가 가능합니다. 결정 신청·심사에 통상 2~3개월이 걸리므로 임박한 경매 일정과 일치하지 않을 수 있습니다.

의뢰인이 가장 자주 놓치는 것 — 우선변제권의 보전

특별법이 새로 만든 권리도 중요하지만, 가장 기본이 되는 우선변제권을 잃지 않는 것이 우선입니다. 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2가 정한 임차인의 권리이고, 다음 세 가지가 모두 갖추어진 경우에만 인정됩니다.

• 주택의 인도(점유)
• 전입신고
• 임대차계약서의 확정일자

전세 사기 의심 상황에서 의뢰인이 가장 흔히 하시는 실수는, 임대인의 압박 또는 다른 거주지 마련 필요로 인해 점유와 전입을 잃게 되어 우선변제권이 깨지는 것입니다. 본 사무실에서 가장 먼저 안내하는 것이 바로 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3) — 등기를 마치고 이사 가셔야 점유·전입을 잃어도 대항력과 우선변제권이 유지된다는 점입니다.

형사 고소 — 별도 진행 가능

특별법은 민사적 권리 보호에 중점을 둡니다. 임대인의 사기·횡령·배임 등에 대한 형사 고소는 별도로 진행 가능합니다. 형사 절차는 피해 회수 자체보다는 임대인 처벌·피해자 명단 확보·향후 합의 협상력에 의미가 있습니다.

다수 임차인이 동일 임대인으로부터 피해를 입은 경우, 공동 고소 + 공동 민사 소송이 협상력 측면에서 효과적입니다. 본 사무실에서 진행한 사건 중에도 다수 임차인 공동 대응으로 임대인 자력 안에서 일부 회수에 도달한 사례가 있습니다.

변호사로서의 견해 — 특별법의 한계와 보완

특별법이 시행된 지 3년이 다 되어가는 시점에서, 실무 변호사로서 보는 한계는 다음과 같습니다.

그래서 본 사무실에서는 우선매수권만 의존하지 않고 다음을 동시 진행하는 패턴을 권합니다.

• 임차권등기명령 + 보증금 반환 본안소송 (집행권원 확보)
• 임대인 재산조회 + 가압류 (자력 보전)
• 피해자 신청 (특별법 지원 자격 확보)
• 임대인 형사 고소 (다수 임차인 공동 시 효과적)
• 경매·공매 진행 시 우선매수권 행사 여부 검토

위 절차들은 병렬로 진행되어야 시간을 잃지 않습니다. 한 절차의 결과를 기다린 후 다음 절차로 가면 자력이 소진되거나 시한을 놓치는 경우가 발생합니다.

전세 사기 의심 시 첫 24시간

마지막으로, 전세 사기를 의심하시게 된 첫 24시간에 의뢰인이 하셔야 할 것을 정리해드립니다.

• 임대차계약서·확정일자·전입신고 자료 확보
• 임대인과의 모든 카카오톡·문자 캡처 (보관용)
• 임대 부동산 등기부 확인 (선순위 근저당·다른 임차인 등록 여부)
• 임대인 보유 부동산 등기 조회
• 다른 임차인 존재 여부 확인 (계약서·관리비 내역 등으로)
• 변호사 상담 신청 — 본인 사안이 특별법 적용 대상인지 검토

전세 사기는 시한을 놓치면 회수율이 급격히 떨어지는 분야입니다. 의심 단계부터 변호사 상담을 받으시면 어떤 절차를 어느 순서로 진행해야 하는지 그림이 잡힙니다.

사무장 없이 변호사가 직접 진행합니다.