산 물건·지은 건물에 하자가 있다면 — 하자담보책임과 6개월

"이사 와서 보니 누수가 있었습니다." "분양받은 상가에 균열이 있습니다." "인테리어를 맡겼는데 시공이 엉망입니다." 매매든 공사든, 받은 결과물에 흠이 있을 때 떠올려야 할 것이 하자담보책임입니다. 다만 이 권리에는 의외로 짧은 시한이 있어, 모르고 지나치면 청구 자체가 막힙니다.

매도인의 하자담보책임 — 민법 제580조

매매한 물건에 하자가 있으면 매도인은 하자담보책임을 집니다(민법 제580조). 매도인의 고의·과실을 따지지 않는 법정책임이라는 점이 특징입니다. 매수인이 행사할 수 있는 권리는 하자의 정도에 따라 갈립니다.

• 계약 해제 — 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우(민법 제580조).
• 손해배상 — 해제할 정도는 아니지만 하자로 손해가 생긴 경우.

다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 매도인이 책임을 지지 않습니다(제580조 제1항 단서). 또한 경매로 산 물건에는 이 하자담보책임이 적용되지 않습니다(제580조 제2항). 경매 부동산을 살 때 '있는 그대로'의 위험을 떠안는 이유가 여기에 있습니다.

'안 날부터 6개월', 생각보다 빨리 지나갑니다

하자담보로 인한 권리는 매수인이 그 하자가 있다는 사실을 안 날부터 6개월 내에 행사해야 합니다(민법 제582조). 계약일이나 인도일이 아니라 '하자를 안 날'이 기산점이라는 점, 그리고 그 기간이 6개월로 비교적 짧다는 점이 핵심입니다.

그래서 하자를 발견하면 미루지 말고 ① 하자 사실과 발견 시점을 기록하고 ② 매도인에게 통지하며 ③ 사진·감정 등으로 증거를 확보한 뒤 ④ 기간 안에 권리를 행사해야 합니다. 6개월이 지나 버리면 하자담보책임은 묻기 어려워집니다. 다만 사안에 따라 채무불이행 책임 등 다른 구성으로 다툴 여지가 남는 경우가 있어, 시한을 놓쳤더라도 포기하기 전에 검토가 필요합니다.

공사(도급)의 하자 — 민법 제667조

건축·인테리어·설비처럼 일을 맡겨 완성하게 하는 도급에서는 수급인이 별도의 담보책임을 집니다(민법 제667조).

• 하자보수 청구 — 완성된 목적물(또는 완성 전 성취된 부분)에 하자가 있으면 도급인은 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있습니다.
• 손해배상 — 보수에 갈음하여, 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 예외 — 하자가 중요하지 않은데 그 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수청구가 제한되고, 손해배상으로 해결합니다.

도급의 담보책임은 목적물의 종류(건물 등)와 계약 내용에 따라 행사기간·범위가 달라지므로, 계약서와 하자의 성질을 함께 보아야 합니다.

하자담보 vs 채무불이행 — 무엇으로 갈까

같은 하자라도 ① 하자담보책임(법정책임·무과실·기간 짧음)과 ② 채무불이행 책임(귀책 필요·기간은 더 길 수 있음)이 경합할(둘 중 골라 청구할) 수 있습니다. 6개월이 지났다면 채무불이행 구성이, 상대방의 과실 입증이 어렵다면 하자담보 구성이 유리할 수 있습니다. 어느 쪽으로 청구를 구성하느냐가 결과를 가르기도 하므로, 사안에 맞는 선택이 중요합니다.

대응 순서 정리

1. 하자 발견 시점 기록 — '안 날'이 6개월의 기산점이므로 언제 알았는지를 분명히 해 둡니다.
2. 통지·증거 확보 — 매도인·수급인에게 통지하고 사진·감정·견적으로 하자를 입증할 자료를 모읍니다.
3. 권리 선택 — 하자 정도에 따라 해제·손해배상·하자보수 중 가능한 권리를 정합니다.
4. 기간 내 행사 — 매매라면 안 날부터 6개월, 도급이라면 계약·목적물에 따른 기간 안에 행사합니다.
5. 구성 검토 — 하자담보와 채무불이행 중 유리한 쪽을 택해 청구합니다.

정리

매매 목적물의 하자는 해제 또는 손해배상으로 다투되 안 날부터 6개월이라는 짧은 기간이 있고(민법 제580조·제582조), 공사 하자는 보수청구·손해배상이 가능합니다(제667조). 핵심은 시한입니다. 하자를 발견하면 통지와 증거 확보부터 서둘러야 하고, 6개월이 지난 듯 보여도 다른 구성이 남아 있는지 확인할 가치가 있습니다. 산 물건이나 맡긴 공사에 흠이 있다면, 무엇보다 '하자를 안 날'을 기준으로 시간이 흐르고 있다는 점을 기억하시고, 계약서와 함께 서둘러 점검해 보시기 바랍니다.

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