전월세 갱신 — 계약갱신요구권과 차임 5% 상한, 무엇이 정해져 있나

전세나 월세 계약이 끝나갈 무렵, 임차인과 임대인 사이에 가장 자주 부딪히는 두 가지가 있습니다. "계속 살 수 있는가"와 "얼마나 올려야 하는가"입니다. 주택임대차보호법은 이 두 물음에 관해 임차인을 보호하는 두 개의 장치를 두고 있습니다 — 계약갱신요구권과 차임 증액 상한입니다. 핵심만 정리합니다.

계약갱신요구권 — 1회, 2년

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3). 임대인은 법이 정한 정당한 거절 사유가 없는 한 이 요구를 거절할 수 없습니다.

갱신된 계약은 원칙적으로 전 계약과 같은 조건으로 다시 맺어진 것으로 보되, 차임과 보증금은 아래의 증감 범위 안에서 조정될 수 있습니다.

차임 증액은 5% 범위 안에서

임대인이 갱신이나 계약 존속 중에 차임·보증금의 증액을 청구하더라도, 그 증액은 약정한 차임이나 보증금의 5%(20분의 1) 범위를 초과할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조 및 시행령). 또한 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 계약갱신요구권을 행사하여 갱신되는 경우의 증액에도 이 상한이 적용됩니다.

다만 5% 상한과 당사자 합의의 관계 등 세부 쟁점에서는 사안에 따라 다툼의 여지가 있을 수 있습니다. 인상 폭이나 방식이 적정한지 의문이 들 때에는 계약서와 통지 내용을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

임대인은 어떤 경우 갱신을 거절할 수 있나

법은 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 한정적으로 정해 두고 있습니다. 대표적으로 임차인이 차임을 2기분에 해당하는 금액만큼 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 주택을 고의·중과실로 파손한 경우, 그리고 임대인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 등이 있습니다.

실거주를 이유로 한 거절 — 진정성이 관건

실무에서 가장 다툼이 잦은 것이 '실거주' 거절입니다. 임대인이 본인 또는 직계가족의 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 그 주택을 제3자에게 임대하는 등 실거주 의사가 사실과 달랐던 것으로 드러나면, 임대인은 갱신을 거절당한 임차인에게 손해를 배상할 책임을 질 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 따라서 실거주 주장을 둘러싼 정황과 그 이후의 사용 관계가 분쟁의 핵심이 됩니다.

묵시적 갱신과는 다르다

임대인이 기간 만료 전 일정 시점까지 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 계약이 자동으로 갱신되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신은 임차인이 계약갱신요구권을 '쓴 것'으로 보지 않는다는 점에서 적극적으로 권리를 행사하는 계약갱신요구권과 구별됩니다. 어떤 경로로 갱신되었는지에 따라 이후 다시 갱신을 요구할 수 있는지 등이 달라질 수 있으므로, 통지의 시점과 경위를 정확히 확인해 둘 필요가 있습니다.

실무에서 무엇을 챙겨야 하나

임차인이라면 갱신 요구는 기간(만료 6~2개월 전)을 지켜, 내용증명 등 입증이 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다. 구두로만 오간 갱신 요구는 나중에 분쟁이 생겼을 때 다툼의 대상이 됩니다. 차임 인상 요구를 받았다면 그 폭이 5% 범위인지, 직전 증액 후 1년이 지났는지를 확인하십시오.

임대인이라면 갱신 거절 사유가 법에 정해진 것에 해당하는지, 특히 실거주를 이유로 든다면 그 의사가 진정한 것인지를 신중히 판단해야 합니다. 사유 없는 거절이나 실거주를 가장한 거절은 이후 손해배상 등의 책임으로 돌아올 수 있습니다.

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