재건축조합 — 반대하면 내 집은? 조합원 자격·매도청구·현금청산

재건축은 이해가 첨예하게 갈리는 사업입니다. 찬성하는 사람도, 끝까지 반대하는 사람도, 뒤늦게 집을 산 사람도 저마다 처지가 다릅니다. 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법)은 그 각각에 대해 누가 조합원이 되는지, 동의하지 않으면 소유권이 어떻게 되는지, 분양을 받지 않으면 어떻게 정산하는지를 정해 두고 있습니다. 절차와 기간을 중심으로 정리합니다.

누가 조합원이 되나 — 도시정비법 제39조

재건축사업의 조합원은 재건축에 동의한 토지등소유자만 될 수 있습니다(제39조 제1항). 재개발과 달리 재건축은 '동의'가 조합원 자격의 출발점입니다. 다만 하나의 물건을 여러 명이 공유하거나, 여러 명이 한 세대에 속하거나, 조합설립인가 후 한 사람에게서 소유권을 넘겨받아 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 봅니다.

특히 주의할 것이 투기과열지구입니다. 투기과열지구에서 재건축사업의 건축물이나 토지를 조합설립인가 후에 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다(제39조 제2항). 근무·질병 치료·상속·해외 이주, 1세대 1주택자로서 일정 기간 이상 보유·거주한 주택의 양도 등 법이 정한 예외에 해당해야 조합원이 될 수 있습니다. 재건축 아파트를 매수할 때 조합설립인가 시점과 예외 해당 여부를 반드시 확인해야 하는 이유입니다. 조합원이 될 수 없는 경우에는 사업시행자가 현금청산(제73조)을 준용해 손실보상을 합니다.

동의하지 않으면 — 매도청구(제64조)

재건축에 동의하지 않은 사람의 소유권은 매도청구라는 절차를 거칩니다. 단계와 기간이 정해져 있습니다.

• 회답 촉구 — 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에, 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않은 사람에게 동의 여부를 서면으로 묻습니다(제64조 제1항).
• 회답 — 촉구를 받은 사람은 2개월 이내에 회답해야 합니다(제2항). 이 기간 안에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻으로 봅니다(제3항).
• 매도청구 — 회답 기간이 지나면 사업시행자는 그때부터 2개월 이내에, 부동의를 회답한 사람과 건축물·토지만 소유한 사람에게 소유권 등을 넘길 것을 청구할 수 있습니다(제4항).

매도청구는 시가에 따라 소유권을 넘기는 것이지만, 개발이익을 어떻게 반영할지를 두고 감정평가와 금액 다툼이 잦은 영역입니다. 촉구 서면을 받은 시점부터 기간이 흐르므로, 받은 즉시 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.

분양을 받지 않으면 — 현금청산(제73조)

조합원이더라도 분양신청을 하지 않거나 철회하면, 사업에서 빠져 현금으로 청산받습니다. 여기에도 기간이 있습니다.

• 협의 — 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에, 분양신청을 하지 않은 사람 등과 손실보상을 협의합니다(제73조 제1항).
• 수용재결·매도청구소송 — 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(제2항).
• 지연이자 — 사업시행자가 이 기간을 넘겨서 절차를 밟으면, 지연일수에 대한 이자(100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율)를 지급해야 합니다(제3항).

실무에서 무엇을 챙겨야 하나

재건축에서 개인이 마주하는 문제는 대부분 시점과 기간에 달려 있습니다. 매수라면 조합설립인가가 언제였는지, 반대 입장이라면 촉구 서면을 언제 받았고 회답 기한이 언제까지인지, 청산 대상이라면 관리처분계획 인가·고시가 언제였는지가 그 사람의 권리를 좌우합니다. 서면을 받은 날짜와 내용을 정확히 기록해 두고, 감정평가·보상금액은 그대로 받아들이기보다 산정 근거를 따져 다툴 수 있는지를 먼저 검토하시는 것이 좋습니다. 기간을 놓치면 되돌리기 어려운 절차가 많으므로, 통지를 받으신 초기에 방향을 잡는 것이 중요합니다.

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