계약 해제와 해지 — 언제, 어떻게 계약에서 벗어나나

민사 가이드

계약을 해 놓고도 상대가 약속을 안 지키거나, 사정이 달라져 거기서 벗어나야 하는 때가 있습니다. 그렇다고 “없던 일로 하자”고 일방적으로 말할 수는 없고, 법이 정한 사유와 절차를 밟아야 합니다. 아래에서 해제와 해지가 어떻게 다른지부터, 언제 계약을 풀 수 있고(법정·약정 해제), 어떤 절차를 거쳐야 하며(최고와 의사표시), 푼 뒤엔 무엇을 되돌려야 하는지(원상회복·손해배상)를 차례로 보겠습니다.

1. 해제와 해지는 어떻게 다른가

둘 다 계약을 끝내는 것이지만 효과가 다릅니다. 해제는 한 번의 이행으로 끝나는 계약(매매 등)에서 계약을 처음부터 없었던 것으로 되돌리는 것으로, 소급효가 있어 원상회복 문제가 생깁니다. 해지는 임대차·고용처럼 계속되는 계약을 장래를 향해 끝내는 것으로, 이미 지나간 부분은 그대로 두고 앞으로의 효력만 소멸시킵니다. 해제·해지 모두 상대방에 대한 의사표시로 하며, 한 번 한 의사표시는 철회할 수 없습니다(민법 제543조).

2. 법정 해제 사유 — 이행지체·이행불능·정기행위

법이 정한 대표적 해제 사유는 다음과 같습니다.

• 이행지체(제544조) — 상대방이 채무를 이행하지 않을 때, 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에도 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다.
• 이행불능(제546조) — 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해진 경우에는 최고 없이 곧바로 해제할 수 있습니다(이행불능 판례 평석 참고).
• 정기행위(제545조) — 정해진 시기에 이행하지 않으면 계약의 목적을 이룰 수 없는 경우에는 최고 없이 해제할 수 있습니다.

3. 해제의 절차 — 최고와 의사표시

이행지체를 이유로 한 해제는 보통 두 단계를 거칩니다. 먼저 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그래도 이행이 없으면 해제의 의사표시를 합니다. 다만 채무자가 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 한 경우에는 최고를 생략할 수 있습니다(제544조 단서). 분쟁에 대비해 최고와 해제 의사표시는 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다.

4. 약정 해제와 해약금 — 계약금의 의미

법정 사유가 없어도 당사자가 미리 정한 사유로 해제할 수 있고(약정 해제), 계약금을 주고받은 경우에는 해약금에 의한 해제가 문제 됩니다. 민법은 계약금을 해약금으로 추정하므로(제565조), 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 어느 한쪽이라도 이미 이행에 착수한 뒤에는 이 방법을 쓸 수 없습니다.

5. 해제의 효과 — 원상회복

계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 받은 것을 돌려주는 원상회복 의무를 집니다(제548조). 돌려줄 금전에는 받은 날부터의 이자를 더해야 합니다. 다만 해제의 소급효로 제3자가 부당하게 피해를 입지 않도록, 해제 전에 이미 권리를 취득한 제3자의 권리는 보호됩니다.

6. 해제와 손해배상 — 함께 청구할 수 있다

계약을 해제했다고 해서 손해배상을 포기하는 것은 아닙니다. 민법은 해제·해지가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정하고 있어(제551조), 원상회복과 함께 그동안 입은 손해의 배상을 구할 수 있습니다(손해배상의 범위·방법은 손해배상 청구 가이드 참고).

7. 실무 — 무엇을 남겨 두어야 하나

계약 해제 분쟁에서는 “언제, 어떤 사유로, 어떤 절차를 거쳐” 해제했는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 계약서와 그 특약, 이행 또는 불이행의 정황, 최고와 해제 의사표시를 보낸 내용·시점을 증거로 남겨 두어야 합니다.

8. 본 사무실의 계약 해제 사건 진행 방식

계약 해제는 ‘사유가 되느냐, 절차가 맞느냐, 푼 뒤 원상회복·손해배상은 어떻게 되느냐’를 한 흐름으로 봐야 합니다. 그래서 저는 계약서와 그동안의 이행 경위부터 짚은 다음, 최고·해제 통지에서 원상회복·손해배상 청구까지 끊기지 않게 끌고 갑니다.

9. 자주 받는 질문

Q. 상대방이 계약을 지키지 않으면 곧바로 해제할 수 있나요?
원칙적으로는 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 그 기간 안에도 이행하지 않을 때 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 다만 이행이 불가능해졌거나(제546조), 정해진 시기에 이행하지 않으면 의미가 없는 정기행위(제545조), 또는 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 한 경우에는 최고 없이 해제할 수 있습니다.

Q. 계약금을 포기하면 언제든 계약을 해제할 수 있나요?
계약금은 해약금으로 추정됩니다(민법 제565조). 그래서 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지는, 계약금을 준 사람은 이를 포기하고 받은 사람은 그 배액을 돌려주면서 해제할 수 있습니다. 그러나 어느 한쪽이라도 이행에 착수한 뒤에는 이 방법으로는 해제할 수 없습니다.

Q. 계약을 해제하면 이미 주고받은 것은 어떻게 되나요?
해제하면 각 당사자는 상대방에게 원상회복의 의무를 집니다(민법 제548조). 돌려줄 금전에는 받은 날부터의 이자를 더해야 합니다. 다만 해제 전에 이미 권리를 취득한 제3자의 권리는 보호됩니다.

Q. 해제하면 손해배상은 따로 청구하지 못하나요?
할 수 있습니다. 계약을 해제하더라도 그와 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제551조). 해제로 인한 원상회복과 손해배상은 함께 다툴 수 있습니다.