임차권등기명령 — 보증금 못 받고 이사 가야 할 때

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“계약은 끝났는데 집주인이 보증금을 안 준다. 그런데 회사나 아이 학교 때문에 이사는 가야 한다.” 이때 보증금을 못 받은 채 그냥 이사하고 전입신고까지 옮겨 버리면, 애써 쌓아 둔 대항력과 우선변제권을 잃어 보증금 회수가 위태로워집니다. 임차권등기명령은 바로 이 상황에서 보증금 받을 권리를 등기로 박아 두고 안심하고 이사할 수 있게 해 주는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3).

1. 임차권등기명령이란

임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하면, 임차주택에 ‘임차권등기’가 됩니다. 이 등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하거나, 이미 가지고 있던 대항력·우선변제권을 그대로 유지하게 됩니다. 임대인의 협조 없이 임차인 혼자 진행할 수 있다는 점이 핵심입니다.

2. 왜 필요한가 — 이사 가면 권리가 사라진다

전세·월세 보증금을 지켜 주는 대항력과 우선변제권은 주택 점유(거주) + 전입신고를 유지해야 효력이 이어집니다. 그래서 보증금을 못 받았다고 무작정 눌러앉을 수 없는데, 막상 이사를 가고 전입신고를 옮기면 그 요건이 깨져 후순위로 밀리거나 보증금을 떼일 위험이 커집니다. 임차권등기를 해 두면 이사·전출을 해도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 그대로 유지되므로(제3조의3), 권리를 잃지 않고 이사할 수 있습니다.

3. 요건과 신청

• 요건 — ① 임대차가 종료되었을 것 ② 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것.
• 신청 — 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 임차인이 단독으로 신청합니다. 신청서에 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하면, 법원이 결정으로 임차권등기명령을 발령합니다.

4. 2023년 개정 — 더 빨라졌다

예전에는 임차권등기명령 결정문이 임대인에게 송달된 뒤에야 등기가 되었습니다. 그래서 임대인이 일부러 송달을 피하면 등기가 한없이 늦어지는 문제가 있었습니다. 2023년 7월 19일 시행 개정으로 임대인에게 송달되기 전에도 임차권등기를 진행할 수 있게 되어, 임차인이 훨씬 빠르게 권리를 확보할 수 있게 되었습니다.

5. 효과와 실무 포인트

• 이사 가능 — 등기 후에는 점유·전입을 옮겨도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
• 비용 청구 — 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
• 보증금 반환이 먼저 — 임대인은 “등기부터 빼라”며 보증금 반환과 등기 말소를 맞바꾸자고 할 수 없습니다. 판례상 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
• 그다음 회수 — 임차권등기는 권리 보전 장치이므로, 실제 보증금 회수는 이후 보증금반환청구 소송과 강제집행으로 이어 갑니다.

6. 전세보증보험·전세사기와의 관계

전세보증보험(보증보험)에 가입했다면 그 절차와 함께 진행하고, 미가입이라면 임차권등기 + 보증금반환소송이 회수의 핵심 경로가 됩니다. 전세사기가 의심되는 상황이라면 임차권등기로 권리부터 묶어 두고 형사·민사 대응을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

7. 자주 받는 질문

Q. 보증금을 못 받았는데 이사부터 가도 되나요?
임차권등기명령으로 임차권등기를 마친 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 등기 전에 점유·전입을 옮기면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다. 등기 후에는 이사를 가도 이미 취득한 권리가 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).

Q. 임대인 동의가 필요한가요?
필요 없습니다. 임차인이 단독으로 법원에 신청하며, 2023년 개정으로 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 진행할 수 있습니다.

Q. 보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?
네. 보증금의 전부뿐 아니라 일부를 돌려받지 못한 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

Q. 등기만 하면 보증금이 돌아오나요?
임차권등기는 ‘권리를 지키는’ 장치이지 그 자체로 돈을 받아 주는 절차는 아닙니다. 등기로 권리를 보전한 뒤, 보증금반환소송과 강제집행으로 실제 회수를 이어 갑니다.

8. 본 사무실의 진행 방식

보증금 분쟁은 ‘이사 전에 권리를 지켜 두었는가’로 결과가 갈리는 경우가 많습니다. 그래서 저는 임대차 종료·보증금 미반환 사실부터 확인해 임차권등기명령을 먼저 챙기고, 이후 보증금반환소송·강제집행과 (해당된다면) 보증보험·전세사기 대응까지 한 흐름으로 설계해 진행합니다.